鼎一思享 | 北京、上海2024年度写字楼、商务园区及大宗交易市场研究报告
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鼎一思享 | 北京、上海2024年度写字楼、商务园区及大宗交易市场研究报告

By 2025-04-18 9 6 月, 2025 No Comments
为敏锐地发掘和捕捉核心区域重点关注资产品类的潜在投资机会，鼎一团队定期跟踪、整理与分析相关市场信息，加深对市场趋势的认知，也为基金项目投资提供有力的研判依据。

本报告将主要对北京和上海两地2024年写字楼市场、商务园区市场整体情况以及值得关注的大宗交易情况进行跟踪，并对两地未来市场供需情况及变化趋势进行了分析。总体上看，不同区域、不同类型的资产表现各异，而具有核心位置、稳定收益与高性价比的优质资产预计仍将受到投资者的青睐。

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1. 北京写字楼市场
1.1 北京2024年度市场情况
1.1.1 整体情况
截至2024年四季度末，北京全市甲级写字楼存量为1,288.2万平方米，全年新增供应23万平方米。
图1：北京商务区分布示意
资料来源：高力国际
四季度北京写字楼市场净吸纳量12.3万平方米，其中有5万平方米来自于新入市项目业主的自用面积，净吸纳量连续两个季度超过10万平方米。全年市场净吸纳量为30万平米，需求呈现先抑后扬的态势，同比23年全年上涨244%，但仅恢复至疫情前历史平均水平的75%，且需求类型以搬迁整合为主，市场内新增需求依旧有限。
全年市场租金持续“以价换量”，四季度市场租金继续下调，环比下降3.9%至251.8元/平米/月（8.3元/平米/天），全年降幅达到16.1%，已降至2011年市场水平。在企业端“降本增效”的背景下，当前租金水平在持续撬动企业产生搬迁整合类的需求。此外，随着甲乙级写字楼项目之间租金差不断缩小、金融街市场的租金开始大幅下调以及高出租率项目价格开始松动，市场内各子市场间和跨资产类别间的竞争在不断加大。
1.1.2 区域市场情况
由于需求端持续疲软，四季度内全市各子市场租金仍呈下降趋势，市场平均租金环比下降 3.9%。其中，金融街市场租金调整幅度最大，环比下降 7.7%。全年来看，中关村、望京酒仙桥及金融街区域的调整幅度显著，分别同比下降19.7%、20.9%及18.9%。市场平均空置率达到20%，成熟商圈中的燕莎、东二环及亚奥市场空置率均超过了20%。
由于四季度新入市项目包含自用和预租，空置率环比持平。同时，也由于全年供应压力相对较小，需求有所提升，年末空置率同比2023年仅小幅上涨0.2%至20%。虽然2025年市场供应压力较小，但未来需求侧的不确定性依旧较高。因此，短期内预计市场空置率还将维持在高位水平，但小幅回落可期。
1.1.3 租赁客户分类
2024全年北京写字楼市场新租需求有限但搬迁交易持续增加，如CBD、金融街、燕莎等区域有部分金融、科技、医药企业陆续整合至自用楼宇或缩减面积，而丽泽商务区和中关村市场全年表现亮眼。其中，丽泽维持了过去五年平均去化速度。而中关村市场得益于区城内科创产业聚集优势，已最先受益于新质生产力相关企业的发展红利，全年去化11万平方米。
四季度新租交易面积总量环比下降13%。全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。从行业来看，TMT行业（35%）成为驱动新租需求的主力军，人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用；金融行业（19%）紧随其后，受行业整合深入推进的影响，缩减面积现象持续，新租需求下降明显；专业服务（10%）需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。此外，以能源化工、制造业、医疗及消费品行业的需求保持稳定。
成交区域而言，全年北京写字楼市场丽泽、中关村区域的租赁成交表现较为活跃，合计去化量占全年的近八成。其他商务区在年内有部分重要租赁成交案例，但商圈内需求持续低迷、成交量较为有限。
1.2 未来供应
2024年全年北京甲级写字楼市场供应相对有限，市场新增供应量为23万平方米，同比有所下降。预计2025年新增入市面积约18万平方米，市场供应压力将会继续减弱，之后将在26-27年集中入市。未来三年年均新增供应约51万平方米，主要集中在CBD、望京酒仙桥、丽泽区域。
2. 北京商务园区市场
2.1 北京商务园区分布及现状
截至2024年四季度末，北京商务园区总存量为1339万平方米，子市场共6个：上地、望京-酒仙桥、通惠河传媒走廊为成熟产业园子市场；丰台、北清路、北京经济开发区（亦庄）为新兴产业园子市场。
图2：北京各商务园区分布
资料来源：高力国际
2024年第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用，全市净吸纳量录得2.9万平方米，新租需求超过七成均来自TMT，除了头部互联网企业大面积扩租以外，租金持续下行也刺激了中小型科技企业释放搬迁需求。其次，医药及生命科学板块占比15%，其中制药相关企业加速专项园区去化。
年内新项目延迟入市较为普遍，致使全年新增供应量同比下降49%至34.5万平方米。全年净吸纳量录得15.6万平方米，市场需求有所释放。
四季度市场净有效租金继续下探，环比下降1.6%至112.2元/平方米/月，同比下降5.2%。季内空置率环比上涨1.4%至23.4%。全年来看，受到新增供应和需求不足双重压力的影响，空置率累计上涨8.3%。
各商务园区子市场比较而言，租金水平最高的是上地，为137.3元/平米/月（4.5元/平米/天），空置率29.8%。其次是望京-酒仙桥区域，平均租金132.4元/平米/月（4.3元/平米/天），空置率25.4%。之后是北清路区域，平均租金113.9元/平米/月（3.7元/平米/天），空置率13.7%。
在以价换量策略的刺激下，上地及丰台区域的全年空置率显著下行，同比分别下降4.1%和5.2%；望京、亦庄受到科技企业面积腾退以及国企整合的影响，空置率同比上升均在5%左右。全市生物医药专项园区空置率亦同比攀升4.1个百分点至22.2%，主要受到研发类医药企业需求放缓以及企业整合或业务萎缩的影响。 
从成交行业来看，全年整体市场的3/4新租需求来自TMT和医药及生命科学板块，而制造业和能源及公共事业紧随其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中关村集群以及电子城区域，医药及生命科学在亦庄经开区，能源及公共事业在丰台区域。以及芯片和3C电子产品等制造业在亦庄经开区和北清路子市场集聚，进一步强化了这些区域的产业定位。
2.2 未来供应及发展
由于部分项目的延期，预计2025年全年的新增供应总量将超过100万平方米，近八成新增供应来自于生命科学专项园区且集中在北清路及亦庄。2025年至2027年，预计年均新增供应60万平方米，新增供应量逐年减少。
3. 北京大宗交易市场
根据高力国际和戴德梁行的统计数据，2024全年北京总计大宗交易53宗，总交易金额547.82亿，其中办公及综合体共26宗，总交易金额377.7亿；商务园区及工业共8宗，总交易金额76.58亿；零售商业共12宗，总交易金额54.02亿；酒店及公寓类7宗，总交易金额39.52亿。
考察具体交易数据，2024年全年北京办公及综合体类资产交易共计26宗，占总交易数量的49.1%；成交金额共计377.7亿，占总成交金额的68.9%。商务园区/工业类交易8宗，占比为15.1%，成交金额76.58亿，占比为14%。办公类资产交易金额占总大宗交易金额的83%，占绝对主导地位。同时，零售商业类资产逐渐受到投资者青睐，全年成交12宗，占总交易数量的22.6%，成交金额54亿，占总成交金额的10%，交易数量及金额同比均有上涨。而酒店及公寓类成交有所放缓。
从投资者类型来看，全年北京自用型客户依旧是市场主力买家，其交易宗数30宗，占总交易宗数56.6%；交易金额达304.67亿，占总交易金额55.6%。同时，境内投资者保持相对活跃，全年交易21宗，占比39.6%，交易金额195.05亿，占总交易金额35.6%。在资产价格持续走低以及可售优质资产不断涌现的背景下，内资机构及多元化的民营企业等私人资本成为市场去化关键。境外投资者仍多持观望态度，全年仅录得2宗成交，总交易金额48.1亿，占比8.8%。 
全年来看，北京大宗交易市场仍以办公/研发办公为主流交易业态。零售商业类资产的热度持续攀升，具体物业形态涵盖购物中心、住宅底商、四合院、城市更新角度的老旧商业等，尤其是位于核心商圈拥有稳定现金流或具备散售价值的项目备受各类投资人青睐。
在办公租赁市场未见回暖的态势下，外资基金持有的办公类项目承受资金成本及写字楼市场租赁压力，或将会进一步折价出清，而价格理性回调也将吸引更多机构资金入场。
4. 上海写字楼市场
4.1 上海2024年度市场情况
4.1.1 整体情况
截至2024年四季度末，上海甲级写字楼存量1,974万平方米，其中中央商务区499万平方米，次级商务区747万平方米，非核心商务区728万平方米。
图3：上海写字楼市场版图
资料来源：Savills
全年上海甲级写字楼新增供应138.5万平方米，净吸纳量69.6万平方米，同比上涨8.2%。其中，四季度新增供应30.5万平方米，净吸纳量6.3万平方米，平均有效租金环比下降3.3%至179.9元/平米/月（5.9元/平米/天），同比下降12.9%。受到新增供应影响，外加需求端疲软，市场平均空置率环比上升0.9%至22.7%，同比上升2%。
4.1.2 区域市场情况
2024年上海办公楼市场虽然新增供应量有所下降，但由于需求回升力度不足，全市平均租金未见止跌迹象。总体来看，由于经济增速放缓以及企业对成本控制的需求，续租比例上升，同时缩租现象增多，导致需求动力不足。在一些竞争压力较大的子市场，业主不得不采取更灵活和激进的租赁策略，从而推动租金进一步下行。
分版块看，四季度中央商务区空置率环比上升3.8%至15.7%，平均租金8.2元/平米/天，环比下降1.6%；次级商务区空置率环比下降0.3%至22.7%，平均租金5.8元/平米/天，环比下降4.3%；非核心商务区空置率环比上升0.4%至27.5%，平均租金4.4元/平米/天，环比下降4.3%。
4.1.3 租赁客户分类
租赁成交方面，金融业以19%的占比位列全年首位，其中投资管理、保险和证券是全年租赁活跃度最高的三大子行业。TMT行业需求同比回升，占比16%，其中软件系统开发、平台互联网及电商的需求占比较高。消费品制造业需求也占16%，主要集中在汽车、新能源汽车和快消品相关企业的租赁需求。专业服务业位列第四，占比12%，其中以内资律所、咨询及广告公关等相关企业的租赁需求最为突出。
从全年行业租户与热点区域的结合来看，陆家嘴集聚了大部分金融业及以国内律所为代表的专业服务业企业。南京西路则持续吸引众多外资消费品制造业和外资私募基金公司。淮海中路板块则吸引了生物医药行业和国内律所的入驻。降本增效是2024年几乎所有企业的主旋律，部分企业开始从中央商务区迁移至次级统商务区，或将非核心职能部门转移到性价比更高的区域和楼宇，同时在市中心保留前端部门。金融类租户逐渐回流至自持物业，而部分制造业租户则整合回到商务园区。这一趋势反映了存量需求的重构，企业的迁移将重塑办公楼市场的租户结构，市场将持续“以价换量”态势。
4.2 未来供应
2025-2027年上海写字楼市场预计年均新增供应超过100万平方米，共计约有320万平方米新增供应入市。其中2025年市场将迎来约165万平方米的新增供应。以目前租赁需求不振、成交决策愈加谨慎的情况来看，2025年全市出租率和租金将继续承压。
5. 上海商务园区市场
5.1 上海商务园区分布及现状
上海目前拥有张江、漕河泾、杨浦、金桥、临港浦江、临空、市北、陆家嘴软件园、康桥、御桥、长风共11个商务园区板块。截至2024年四季度末，全市存量1408.8万平方米，其中张江和漕河泾占比最高，分别为27%和18%。金桥、临港浦江、市北、杨浦等区域的面积占比在5%~15%之间，规模上属于第二梯队；陆家嘴软件园、御桥、长风规模最小，均不超过2%。
图4：上海各商务园区分布
资料来源：戴德梁行
供应方面，2024年全年上海商务园区市场迎来放量供应，共有22个新项目竣工入市，新增面积164 万平方米，主要集中在：张江（占比近六成）、御桥、金桥板块。
需求方面，上海商务园区市场新增租赁需求不足，全年净吸纳量创新低，录得15.75万平方米，约为2022年净吸纳量的48%，2021年的15%。其中，仅浦东的金桥、康桥和浦西的临空板块录得正净吸纳值。
由于供应井喷入市，全市平均空置率环比上升4.3%至28.48%。为对应供需失衡的局面，部分园区采取以价换量策略，导致四季度多数子市场平均租金继续下探，全市平均租金为4.22元/平米/天（128.7元/平米/月），环比下降1.6%。
从成交行业来看，TMT行业以27%占比保持租赁需求首位，其中软件系统开发子分类需求旺盛，其次还有游戏、平台互联网与电商类企业，充分体现数字化转型趋势与新兴技术的应用推动了软件开发的多样化。消费品制造业以21%的占比位列第二，以新能源汽车，汽车汽配以及智能智驾系统等企业积极落址金桥与张江居多。工业品制造业以20%的占比位列需求第三，其中以半导体与芯片企业的升级、搬迁和扩租成为主要趋势。新兴AI应用对高性能芯片的需求激增，内资企业迅速壮大，积极投资研发，提升技术水平。
5.2 未来供应及发展
2025年，上海商务园区市场预计有31个项目集中交付，共计超170万平方米的新增供应，主要聚集在张江、金桥和漕河泾板块。2026年至2027年，预计年均新增供应约25万平方米，新增供应量明显收缩。
6. 上海大宗交易市场
根据高力国际、JLL的统计数据，2024全年上海大宗交易共135宗，总成交金额789.91亿，其中办公及综合体交易共70宗，总交易金额473.88亿；商务园区及工业交易共19宗，总交易金额66.54亿；零售商业交易17宗，总交易金额105.75亿元；酒店/公寓交易共29宗，总交易金额143.73亿。
考察具体交易数据，2024年全年上海办公及综合体类在总成交金额及总交易宗数的占比均为最大，其总交易金额473.88亿，占总成交金额比例60%；交易宗数70宗，占总交易宗数比例52%。商务园区/工业类交易宗数19宗，占比为14%，其总成交金额66.54亿，占比为8.4%。办公类资产的交易金额占总大宗交易金额的68.4%，仍占据绝对主导地位。而酒店及公寓品类热度不减，全年交易29宗，占比21.5%，总交易金额143.73亿，占比18.2%。零售商业类的成交比例也明显提升，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。同时，受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到投资者关注。
从投资者类型来看，全年上海自用型买家活跃度持续攀升，交易金额逐季走高，全年交易宗数71宗，占比52.6%；交易金额343.88亿，占比43.5%。其次，境内投资人活跃度相对稳定，其交易宗数达到55宗，占总交易宗数40.7%；交易金额达318.12亿，占总交易金额40.3%，以险资为代表的传统机构投资者以及能源类私企的交易活跃度依旧，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。而外资机构的投资意向依旧较弱，全年交易9宗，占比6.7%，交易金额127.91亿，占比16.2%。
全年来看，上海大宗交易市场自用型交易已开始占据主导地位，同时内资买家活跃度持续跳升，其中金融、国企及外地企业买家的市场占有率逐步攀升。地产行业经过本轮调整周期，市场出现价格洼地，配合国内宽松的财政政策和货币政策，核心资产凭借相对稳定的运营表现与价格预期，成为各类投资者关注的重点。另外，受益于公募REITS的常态化发行及扩募需求的兑现，包括长租公寓、仓储物流、产业园、零售及酒店、数据中心在内的多个业态均会获得投资人的持续加码。
7. 结论
本次研究报告主要考察2024年全年北京和上海的写字楼、商务园区以及大宗交易市场，对于两地市场的整体对比总结如下：
1）2024年全年北京、上海两地甲级写字楼市场整体未见明显回暖迹象，而上海仍保持放量供应，新增面积138.5万平方米；北京新增供应有限，仅录得23万平方米。从净吸纳量来看，北京市场全年净吸纳量约为30万平方米，虽然需求量有所回升，但多为搬迁整合类；而上海市场大量新建优质项目为租户提供了更多选择，也推动了搬迁意愿，全年净吸纳量维持在69.6万平方米。预期在政策“组合拳”的持续发力下，宏观经济及产业动能将得到改善，但短期内办公楼市场有效需求不足的突出症结仍待破解，预计市场需求仍由“以价换量”带动，低租金环境将继续刺激搬迁需求；
2）两地甲级写字楼市场租金及出租率均未实现止跌回稳。相比而言，北京写字楼市场平均租金及空置率表现略优于上海。截至2024年四季度，北京甲级写字楼的平均租金是8.3元/平米/天，而上海甲级写字楼的平均租金为5.9元/平米/天。北京甲级写字楼的平均空置率20%，上海平均空置率22.7%。在租户持续降本增效的背景下，业主也不得不积极调整租赁策略从而抢占先机；
3）上海甲级写字楼的未来供应量远超北京，北京市场在2025~2027年的供应放缓，合计有153万平方米供应入市，年均51万平方米，其中CBD区域将面临较大竞争压力。而上海市场在未来3年将迎来320万平方米新增供应，年均超过100万平方米，市场长期面临较大的去化压力；
4）上海商务园区当前存量及未来供应量均超过北京市场。截至2024年四季度，北京商务园区存量1339万平方米，上海商务园区存量为1409万平方米。北京市场预计2025~2027年将有200万平方米新增供应入市，而上海将迎来约230万平方米的放量供应。受益于产业园公募REITs的不断放开，两地商务园区类项目均受到投资人的持续关注；
5）从大宗交易数据来看，2024年上海市场的大宗交易活跃性和资产流动性依旧好于北京市场，投资者普遍认为上海的资产更具性价比，国资及企业买家依旧看好核心资产的抗周期属性。其中，自用型买家在两地市场成交额占比均超过一半，成为绝对主力。内资投资人在两地市场的成交额占比也均超过三分之一，如金融机构、政府平台及国企投资人均在把握市场低谷期，积极参与交易。而外资机构对于境内资产的投资意愿仍旧低迷，出手更为谨慎，甚至阶段性出清离场；
6）从资产品类来看，办公楼以及商务园区仍是最主流的交易品类，以内资买家的自用及核心资产配资需求为主，其中金融机构及国资企业最为活跃。受益于公募REITs的扩募扩容，加之消费类REITs的稳定表现，零售物业年内展现出强劲的吸引力，购物中心、沿街商铺及商业裙房等类别在两地均有交易案例。公寓及酒店品类尽管热度依旧，但存在市场供需带来的竞争压力；
7）展望2025年，国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆以及利息负担，同时进一步降息的预期为成为超额收益的来源。而具有核心位置、稳定收益与高性价比的优质资产仍将受到投资者的青睐，预计市场对长租公寓、零售物业和酒店等领域的投资关注度仍会延续。同时，得益于AI大模型的快速迭代，各大厂商的算力需求持续激增，数据中心投资机会将重新受到关注。未来，随着扩内需政策进一步落地，以及企业对运营效率的持续优化，商业地产有望在波动中迈向更高质量的发展周期。