导读 为敏锐地发掘和捕捉核心区域重点关注资产品类的潜在投资机会，鼎一团队定期跟踪、整理与分析相关市场信息，加深对市场趋势的认知，也为基金项目投资提供有力的研判依据。本报告将主要对北京和上海两地2025年写字楼市场、商务园区市场整体情况以及值得关注的大宗交易情况进行跟踪，并对两地未来市场供需情况及变化趋势进行了分析。总体来看，部分类型资产仍有结构性机会，尤其在公募REITS及内资机构加码的驱动下，具备稳定现金流的零售、公寓等持有型资产交易热度持续升温。 获取报告请联系对口业务人员 1. 北京写字楼市场 1.1 北京2025年市场情况 1.1.1 整体情况 截至2025年四季度末，北京全市甲级写字楼存量为1,320.4万平方米，全年新增供应20万平方米。 图1：北京商务区分布示意 资料来源：高力国际 四季度北京写字楼市场净吸纳量8.3万平方米，全年净吸纳量达到33万平方米，同比上涨6.6%，连续两年市场实现超30万平方米的规模性去化。 2025年北京写字楼市场供应压力相对较小，有限供给与稳健需求形成良性适配，助推市场空置率在四季度末实现实质性回落，同比下降1.5%至19.2%，但并未能有效缓解高空置压力的现状，因此租金在四季度继续下行。年末平均净有效租金降至221.9元/平米/月（7.3元/平米/天），同比下降11.5%，降幅较上年收窄4.9%。 1.1.2 区域市场情况 在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续增强的背景下，业主间价格竞争加剧，四季度内全市各子市场租金继续走弱，市场平均租金环比下降2.4%，跨资产类别和跨市场板块的竞争呈加剧态势，行业已进入精细化竞争新阶段。 其中，核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%。金融街受金融行业整合及需求偏弱影响，全年跌幅居前，而中关村、丽泽子市场则实现年度租金降幅收窄。另外，甲级项目通过价格调整换取成交规模，成功吸引部分乙级及老旧项目租户升级换迁。而乙级市场在传统区域中承压更为明显，租金下行幅度大于甲级市场，这种分化进一步凸显了市场结构性调整的趋势。 1.1.3 租赁客户分类 2025年北京写字楼市场的新租需求呈现出“前高-中弱-后稳”的特点，交易类型仍以搬迁需求为主导，占比达76%。企业在控制成本的同时，更倾向于通过“区位不变、品质提升”的方式改善办公条件。但同比来看，搬迁交易面积有所下滑，主要归因于年内租约重组及续约谈判落地性增强，续租交易数量持续增加。除此以外，全年扩租和新成立需求仅温和修复，对整体成交规模的拉动作用有限。 从行业需求来看，TMT（38%）持续作为年内最核心的需求来源，以算力为支撑的系统解决方案、人工智能及大数据/云计算等细分赛道保持活跃。而金融业（20%）恢复缓慢，新租多为小面积，大面积单点成交持续性不足，未能扭转全年需求疲软的格局。专业服务业（9%）中，中资律所及咨询类企业升级换迁需求持续释放，稳居需求第三位。医疗健康（8%）行业全年新租交易面积跃升至第四位。此外，以文体娱乐（5%）、能源化工（3%）、制造业（3%）的需求保持稳定。 成交区域而言，市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，区域分化态势显著，全年市场去化主要集中在金融街、中关村及丽泽市场，因此三个子市场空置压力也在年末得到有效缓解，合计去化量占全年的近八成。而CBD、燕莎及东二环等传统区域，因金融和部分TMT企业整合退租，去化压力凸显。 1.2 未来供应 2025年全年北京甲级写字楼市场供应量处于近三年低位，市场新增供应量仅为20万平方米。预计2026年新增入市面积约103万平方米，市场将迎来放量供应，之后将在27-28年逐步缩减供应量。未来三年年均新增供应约67万平方米，主要集中在CBD、丽泽、通州及望京酒仙桥区域。 2. 北京商务园区市场 2.1 北京商务园区分布及现状 截至2025年四季度末，北京商务园区总存量为1317万平方米，子市场共6个：上地、望京-酒仙桥、通惠河传媒走廊为成熟产业园子市场；丰台、北清路、北京经济开发区（亦庄）为新兴产业园子市场。 图2：北京各商务园区分布 资料来源：高力国际 2025年，北京商务园区市场净吸纳量为21.9万平方米，市场需求持续释放，年内多个新项目延迟入市，致使全年新增供应量同比下降19%至28.1万平方米，新项目主要集中于北清路和亦庄经开区子市场。 四季度市场净有效租金继续下探，环比下降4.2%至101.3元/平方米/月，同比下降10%，各子市场降幅均较去年有所扩大，其中泛中关村集群降幅最为明显。季内空置率环比下降1%至23.7%。全年来看，存量市场整体表现出较强韧性，以亦庄经开区子市场需求表现最为突出，空置率延续下行趋势。 各商务园区子市场比较而言，租金水平最高的是望京-酒仙桥区域，为121.7元/平米/月（4元/平米/天），空置率25.6%。其次是上地区域，平均租金111.5元/平米/月（3.7元/平米/天），空置率28.3%。之后是北清路区域，平均租金111.3元/平米/月（3.6元/平米/天），空置率13.3%。 从全年新租需求结构来看，TMT行业以约40%的占比居首，主要集中于东升及上地软件园，电子城次之；医药健康类需求在北清路新项目集中交付及亦庄产业集群效应带动下实现去化，全年占比约31%；工业品制造相关企业需求占比约17%。整体而言，新租需求高度集中于具备成熟产业基础与完善配套能力的核心子市场，市场去化呈现出愈加明显的结构性分化。在新增供应持续增加及需求端审慎情绪的双重影响下，业主方普遍通过灵活的租赁策略与租金让步来缓解去化压力。 2.2 未来供应及发展 由于部分项目的延期入市，预计2026年全年的新增供应总量将超过50万平方米，近八成新增供应集中在北清路，大多为业态、功能相近的生命科学园区产品。2026年至2027年，预计年均新增供应40万平方米，新增供应逐年减少。 3. 北京大宗交易市场 根据高力国际和戴德梁行的统计数据，2025全年北京总计大宗交易34宗，总交易金额186.48亿，其中办公及综合体共14宗，总交易金额74.38亿；商务园区及工业共4宗，总交易金额29.06亿；零售商业共7宗，总交易金额30.09亿；酒店及公寓类9宗，总交易金额52.95亿。 考察具体交易数据，2025年全年北京办公及综合体类资产交易共计14宗，占总交易数量的41.2%；成交金额共计74.38亿，占总成交金额的40%。商务园区/工业类交易4宗，占比为11.8%，成交金额29亿，占比为15.6%。办公类资产交易金额占总大宗交易金额的55.5%，呈现明显下降趋势。同时，酒店及公寓类资产持续受到投资者青睐，全年成交9宗，占总交易数量的26.5%，成交金额52.95亿，占总成交金额的28.4%，体现了长租公寓在波动环境下的防御属性及稳定现金流优势。而零售商业类成交有所放缓，多为小金额的底商法拍交易。 从投资者类型来看，全年内资投资型客户成为市场主力买家，其交易宗数20宗，占总交易宗数55.6%；交易金额达111.61亿，占总交易金额59.9%。同时，自用型买家保持活跃，全年交易13宗，占比36.1%，交易金额45.36亿，占总交易金额24.3%。其中，企业买家成为交易市场绝对核心力量，部分企业结合自用及投资需求，在市场底部逢低配置核心资产，反映出北京核心区优质资产在周期波动中依然具备稳固的战略投资价值。相比而言，境外投资者仍多持观望态度，全年仅录得3宗成交，总交易金额29.51亿，占比15.8%。 全年来看，北京大宗交易市场的大额标杆性交易减少，市场以中小体量资产交易为主，投资者更倾向于选择低门槛、低风险的标的，资产交易向“轻量化”转变。同时，随着商业不动产公募REITs的放开，符合条件的零售商业、办公楼、酒店等商业地产项目可以通过发行REITs实现资产端的退出，有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的退出压力。 此外，随着人民币不动产金融生态的日益成熟，市场正逐步以多种资本结构实现对不动产全生命周期的覆盖。在此背景下，北京的办公、商场及物流等传统核心资产仍将是险资及企业投资人的重要配置方向。同时，长租公寓、社区型零售等具备稳定现金流特征的“To-C”类资产正受到越来越多投资者的关注，叠加当前价格调整所带来的窗口期，显著降低了入场门槛并缩短交易周期。 4. 上海写字楼市场 4.1 上海2025年市场情况 4.1.1 整体情况 截至2025年四季度末，上海甲级写字楼存量2,034万平方米，其中中央商务区504万平方米，次级商务区773万平方米，非核心商务区757万平方米。 图3：上海写字楼市场版图 资料来源：Savills 全年上海甲级写字楼新增供应58.5万平方米，净吸纳量29.1万平方米，同比下降57.8%。其中，四季度无新增供应，净吸纳量显著回升至12.4万平方米，但市场整体复苏仍处于早期阶段。市场平均有效租金同比下降15.4%至152.5元/平米/月（5元/平米/天），在持续高供应与市场去化压力的背景下，市场平均空置率同比上升0.8%至23.6%。 4.1.2 区域市场情况 2025年上海办公楼市场呈现“前低后稳、弱复苏”格局，尽管需求端在四季度出现边际改善，但大量新增供应和租户成本敏感度上升，使租金持续承压，成本驱动型的搬迁与升级仍是主要需求类型，新租需求比例持续收缩。 分版块看，四季度中央商务区空置率同比上升2.4%至18.2%，平均租金6.9元/平米/天，同比下降15.6%；次级商务区空置率同比上升0.4%至23.2%，平均租金4.9元/平米/天，同比下降15.2%；非核心商务区空置率同比持平为27.5%，平均租金3.8元/平米/天，同比下降15.4%。 4.1.3 租赁客户分类 租赁成交方面，TMT行业超越金融业位居首位，占比达20%，游戏、电商及人工智能企业成为其主要增量来源，如字节跳动在五角场的新租成为年度规模最大交易之一，提振市场信心的同时也带动了新兴商务区的热度。金融业以19%的占比位列第二，保险、基金及投行机构仍是需求主力。消费品行业位居第三，占比13%，除传统快消品牌及家居类企业外，户外、宠物等新兴热门消费品类企业也有明显扩张趋势。专业服务业排名第四，占比 11%，以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主。 从区位表现来看，陆家嘴以7.8%的新租需求占比位列全市第一，需求主要来自板块内部搬迁，专业服务业流动尤为突出，而小部分增量需求则主要由金融及TMT企业贡献。在高租金客户外溢的压力下，陆家嘴通过主动降租等优惠措施吸引追求性价比的租户，板块内部流动活跃度明显提升。五角场以6.9%的占比位列第二，以字节跳动为首，TMT产业集聚效应进一步增强。淮海中路排名第三，占比6.6%，消费品和金融行业贡献突出。同时，在多数子市场净吸纳同比放缓的情况下，徐汇滨江表现亮眼，凭借政策优势及高性价比的项目吸引到如阿迪达斯、蓝色光标等公司大面积成交。 4.2 未来供应 2026-2028年上海写字楼市场预计年均新增供应仍将维持在120万平方米的高位，共计约有360万平方米新增供应入市，其中非核心商务区的供应将占到60%。尽管政府已出台政策限制新增商办用地出让并推动存量改造，2026年市场仍将迎来约135万平方米的新增供应，市场环境将持续承压。 5. 上海商务园区市场 5.1 上海商务园区分布及现状 上海目前拥有张江、漕河泾、杨浦、金桥、临港浦江、临空、市北、陆家嘴软件园、康桥、御桥共10个商务园区板块。截至2025年四季度末，全市存量1,533.5万平方米，其中张江和漕河泾占比最高，分别为32%和19%。金桥、临港浦江、临空、市北、杨浦等区域的面积占比在5%~15%之间，规模上属于第二梯队；陆家嘴软件园、御桥规模最小，均在2%左右。 图4：上海各商务园区分布 资料来源：戴德梁行 供应方面，2025年全年上海商务园区市场仍维持放量供应趋势，共有11个新项目入市，新增面积121 万平方米，主要集中在：张江（占比近六成）、周浦康桥、金桥板块。 由于需求端表现相对滞后，全年净吸纳量仅32万平方米，全市平均空置率同比上升2.6%至31.04%。而市场平均租金继续下探，全市平均租金为3.97元/平米/天（121.1元/平米/月），同比下降5.9%。 从成交行业来看，TMT行业以39.3%的占比持续引领市场需求，其中，半导体芯片行业在政策红利驱动下呈现强劲发展势头。系统解决方案领域（如软件开发、视觉技术与安全技术）与人工智能领域的租户也展现出明显扩张趋势。消费品以10%占比位居第二，漕河泾吸引快消类企业的总部入驻。第三方办公以9.8%占比位列第三，高端制造业占比9.6%。生物医药占比5.7%，较去年同期收缩近半，主要受行业投资降温及企业扩张意愿减弱影响。 5.2 未来供应及发展 2026年至2027年，上海商务园区市场预计共有10个项目集中交付，共计104万平方米的新增供应，主要聚集在金桥、漕河泾及张江板块，预计年均新增供应约52万平方米，新增供应量持续收缩。 6. 上海大宗交易市场 根据高力国际、JLL的统计数据，2025全年上海大宗交易共107宗，总成交金额589.55亿，其中办公及综合体交易共49宗，总交易金额349.82亿；商务园区及工业交易共18宗，总交易金额66.52亿；零售商业交易22宗，总交易金额63.24亿元；酒店/公寓交易共18宗，总交易金额109.97亿。 考察具体交易数据，2025年全年上海办公及综合体类交易共计49宗，占总交易数量的45.8%；成交金额共计349.82亿，占总成交金额的59.3%，成交量呈现进一步收缩态势，成交金额亦处于近年来低位水平，买家均为内资机构及企业。商务园区/工业类交易宗数18宗，占比为16.8%，其总成交金额66.52亿，占比为11.3%。办公类资产的交易金额占总大宗交易金额的70.6%，仍占据绝对主导地位。而酒店及公寓品类交易持续活跃，全年交易18宗，占比16.8%，总交易金额109.97亿，占比18.7%。另外，零售商业类资产的交易表现同样亮眼，专注不良资产的机构投资者、企业及个人买家为成交主力，交易标的集中于小体量商铺与社区商业等资产类型。 从投资者类型来看，境内投资人最为积极，全年交易宗数达到63宗，占总交易宗数58.9%；交易金额达393.99亿，占总交易金额66.8%，主要包括险资、国企和政府平台、民营企业。险资交易的业态从传统办公项目到公寓、零售、数据中心及养老项目均有参与。民企也保持着较高的投资热忱，5亿以内的标的是民企的主要目标，交易方式也更倾向于资产交易或者参与法拍。自用型买家活跃度不减，全年交易宗数40宗，占比37.4%；交易金额170.65亿，占比28.9%。而外资机构的投资活跃度降至冰点，全年交易4宗，占比3.7%，交易金额24.91亿，占比4.2%。 全年来看，上海大宗交易市场在波动中展现韧性，尽管单笔规模收缩导致交易总额有所回落，但逐季修复的活跃度传递出市场筑底企稳的信号。在资产估值重塑的背景下，投资型交易继续引领市场，核心板块的确定性价值愈发凸显。内资买家对于上海核心地段优质商办物业以及酒店的配置需求依旧旺盛。同时，随着REITs市场的逐步成熟，各类资产的价格锚定及退出路径愈发清晰，在城市更新政策推动下，低效商业不动产项目有望焕发新生，进一步促进2026年核心资产的交易活跃度。 7. 结论 本次研究报告主要考察2025年全年北京和上海的写字楼、商务园区以及大宗交易市场，对于两地市场的整体对比总结如下： 1）2025年全年北京、上海两地甲级写字楼市场新增供应量均显著收缩，但需求端表现疲软。其中，上海新增面积58.5万平方米，北京新增供应维持在20万平方米。从净吸纳量来看，北京市场全年净吸纳量约为33万平方米，头部科技企业的扩租、整合及升级型搬迁需求成为全年去化的核心引擎；上海市场全年净吸纳量同比下降57.8%至29.1万平方米，市场整体复苏仍处于早期阶段，动能依然疲弱； 2）两地甲级写字楼市场租金继续下探，出租率开始逐步止跌企稳。相比而言，北京写字楼市场平均租金及空置率表现优于上海。截至2025年四季度，北京甲级写字楼的平均租金是7.3元/平米/天，而上海甲级写字楼的平均租金为5元/平米/天。北京甲级写字楼的平均空置率19.2%，上海平均空置率23.6%。市场竞争格局已经从单纯价格竞争转向对于精细化运营、产业协同能力的综合考验； 3）上海甲级写字楼的未来供应量远超北京，北京市场在2026~2028年的供应放缓，合计有近201万平方米供应入市，年均67万平方米，其中2026年将迎来一轮超过百万平米的供应小高峰。而上海市场在未来3年将迎来360万平方米新增供应，年均超过120万平方米，市场持续面临较大的去化挑战； 4）上海商务园区当前存量及未来供应量均超过北京市场。截至2025年四季度，北京商务园区存量1317万平方米，上海商务园区存量为1533万平方米。北京市场预计2026~2027年将有80万平方米新增供应入市，而上海将迎来约104万平方米的供应。综合供需重构与行业转换，市场将在产业升级与空间优化中实现供需再平衡，结构性机会将向新兴产业聚集； 5）上海商务园区租金水平及空置率均高于北京市场。截至2025年四季度，北京商务园区平均租金3.32元/平米/天，平均空置率23.7%；上海商务园区平均租金3.97元/平米/天，平均空置率31%。两地市场均面临阶段性调整压力，而具备强产业运营能力、明确专项功能以及政策导入等优势的园区，则将展现出更强的抗压性； 6）从大宗交易数量来看，2025年全年上海107宗，北京34宗，不到上海成交数量的三分之一。从总交易金额来看，全年上海大宗交易总额589.55亿，北京186.48亿，约为上海交易额的31%，金额差距明显拉大，表明上海市场的大宗交易活跃性和资产流动性依旧好于北京市场，外资抛售及不良资产的机会频现，在利率下行的背景下，带有稳定现金流、稳定回报等特点的项目更受投资者青睐； 7）从投资者类型来看，2025年全年内资投资人的交易总额在上海为393.99亿元，占比66.8%，在北京为111.61亿元，占比59.9%，内资买家在两地市场成交额占比均超过一半，在险资持续加码的同时，民营资本的参与度也在不断增加，零售、公寓及酒店是主要投资方向。自用型买家的交易总额在上海为170.65亿元，占比28.9%，在北京为45.36亿元，占比24.3%，均为两地成交额的四分之一左右，产业型客户正在积极逢低买入高性价比的优质资产。相比而言，外资投资人交易总额在上海为24.91亿元，占比4.2%，在北京为29.51亿，占比15.8%，主要受地缘政治及宏观经济环境的不利因素影响，外资依旧保持观望态度，多以资产出售及退出离场为主，投资活跃度进入阶段性冰封期； 8）从两地大宗交易数量和金额分类考察，办公类资产仍是最主流的交易品类，核心买家包括：险资机构、国有企业及自用型客户。尽管全年成交总量萎缩，但市场仍保持较高的活跃度，个人买家主要聚焦于5亿以内的资产收购。随着商业不动产公募REITs的放开，零售商业、公寓及酒店品类的交易热度明显提升，将持续受到机构投资人的青睐； 9）展望2026年，在宏观经济政策托底与城市内生发展动能的双重驱动下，商业地产市场将在压力和韧性中逐步进行结构性修复。一方面，市场整体在进行价值重估，供需双方会在波动和博弈中寻求新的平衡点；另一方面，来自金融与专业服务、消费领域、产业升级等层面的多元需求，将持续改善各资产类别的市场表现。另外，借助公募REITs、ABS等金融产品，商业地产市场得以连接更丰富的资本平台，并由专业化团队负责“募投管退”全流程，为盘活存量优质资产、实现价值提升创造了成熟的落地机制。预计市场关注度仍将聚焦在具备稳定现金流的持有型资产如长租公寓、零售商业、酒店、数据中心等品类。相信随着商业不动产REITs的入市，公募REITs所带来的流动性将开始显现，并将市场活跃度逐步向一级市场传导。
资料来源：高力国际
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