鼎一思享 | 冷链仓储物流行业研究报告（III）
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鼎一思享 | 冷链仓储物流行业研究报告（III）

By 2024-03-14 No Comments
第四章 前置冷链仓储模式及收益成本分析
4.1 前置冷库的运营模式分析
由前文可知，一线城市的前置冷库的发展前景更加值得关注，且受制于存量仓储用地资源及政策审批限制，干改冷模式会是一个发展方向，因此本研究的成本、收益测算重点在干改冷模式的一线城市前置冷库。随着疫情的结束，不再考虑进口冷链“第一存放点”及“消杀库”的概念，仅从地理位置及物流辐射范围维度，将报关之后冷链物流环节的前置冷库划分为“一级仓”及“二级仓”。其中“一级仓”物流辐射范围广，在周边几百至上千公里的多个区域间起到物流冷链中转仓储功能，由于离市区较远，地价及干仓租赁成本相对便宜；“二级仓”则起到支持和带动三公里辐射的配送体系前置仓的作用，通过供应前置仓和铺设实体实现城市物流冷链中转仓储功能，其中“二级仓”的地价及干仓租赁成本较高。
从运营模式的维度，将前置冷库分为“大贸模式冷库”及“快消、餐饮模式冷库”。其中大贸模式冷库以为进口或国内的大体量冻品农产品提供仓储物流服务为主，主要包括整箱冻品肉类及水产品等仓储时间较长的农产品，起到调节周边多个区域的农产品流通加工上游材料供应的作用，收入模式以仓储收入为主，流量收入为辅，同时承担冷库运营过程中的固定成本及变动成本，适合应用场景为离市区较远的“一级仓”；快消、餐饮模式冷库以支持城市内餐饮及快消食品行业的经过初加工的半成品原材料供应功能为主，货物进出周期较短，物流操作频繁，收入模式为流量收入带动仓储收入，同时承担冷库运营过程中的固定成本及变动成本，适合应用场景为布局市区内部的“二级仓”。
4.2 前置冷库的运营成本分析
大贸及快消、餐饮模式冷库成本分析：
从成本分析的角度，将干仓改冷库模式下运营大贸货冷库所需要承担的成本分为固定成本及变动成本。其中固定成本主要包括干仓租赁成本、物业费、干仓改冷库折旧成本、员工薪资、维修维保费用及保险费用；变动成本主要包括冷库电费、水费、叉车租金、托盘租金、劳务费及税金。
（1）干仓租赁成本：目前一线城市前置干仓的租金范围在1.2元/平方米/天至1.6元/平方米/天之间，大贸模式冷库为距离市区较远的一级仓，本文假设其干仓租金成本为1.2元/平方米/天，快消、餐饮模式冷库为嵌入市区内的二级仓，本文假设其干仓租金成本为1.5元/平方米/天。收费依据为仓库总面积，包括冷库面积及月台、过道等公摊面积。
（2）物业费：基于当前行业水平，本文设定3000平米仓库物业费用12000元人民币/月。
（3）干仓改冷库折旧成本：在干仓改冷库模式下，库板、冷库门工程，土建、货架工程，制冷、消防工程及供电工程分别占比约30%、30%、35%及5%，具体项目明细见表1，基于行业数据对单位成本的统计结果显示为约3000元平方米，其中土建工程及设备均按照10年经济寿命周期折旧。
表4-1：干仓改冷库工程分类及项目明细
工程分类 项目明细
库板、冷库门工程（30%） 聚氨酯板、电动提升及平移门、对撞门、平开门、升降平台、固定门封、相关辅材及安装费用等
土建、货架工程（30%） 室内保温地坪、轻质隔墙条板、制冷附属用房、拆除、室外地坪及货架等
制冷、消防工程（35%） 制冷设备、阀件管道、制冷剂及冷冻油、电控部分及安装调试费用等
供电工程（5%） 相关主材、辅材、人工机械费、检验检测费及报装审图费等
（4）员工薪资：设定每个中小型冷库配备5-6名员工，仓库经理1名、经理助理1名、单证1名、高叉及平叉车工各1-2名，每月薪资总计约50000元。
（5）维修维保费用：冷库建设投产初期硬件设备良好，维修维保费用较少，根据数据统计在经长期使用部分设备老旧后维修维保费用达到0.1元/平方米/天，本文研究涵盖了冷库从初期投入到运行成熟的10年期营运周期，因此取期间维修维保费用为均值0.05元/平方米/天。
（6）保险：主要为财产险，为资产投入的0.08%，本文研究设定为干改冷投入成本。
（7）电费：以某一线城市冷库实际运营数据为基础进行分析，对于大贸类冻品冷库温度维持标准为-18℃，由于运营期间的热传导及对流换热等原因，冬夏两季冷库耗电波动较大，普通冷库常规运营状态下耗电约为0.6-0.8元/平方米/天，在不同地区的夏天会有不同程度的上涨，夏季天气越炎热，电费成本上涨幅度越大。对部分地区和城市冷库一年周期每平米每日耗电量进行统计分析如下图。
图4-1：上海地区冷库用电能耗走势
图4-2：珠三角地区冷库用电能耗走势
图4-3：京津冀地区冷库用电能耗走势
图4-4：川渝地区冷库用电能耗走势
图4-5：江苏地区冷库用电能耗走势
（8）水费：基于行业数据统计，本文设定为0.06元/平方米/天。
（9）叉车租金：冷库装卸货及上下架叉车分别使用平叉及高叉，以租赁的形式投入运营，设定一中小型规模冷库所需2台平叉及1台高叉，基于行业数据统计，本文设定高叉租金为6000元/月，平叉租金为1700元/月。
（10）托盘租金：基于行业统计，租金成本为0.15元/托/天，为应对库存高峰期的过道存储及同时装卸的作业效率提升，冷库托盘准备量会有所富裕，一般为总托位的110%。
（11）劳务费：以外包劳务的形式承担冷库装卸过程中的装卸及分色工作，基于行业数据统计取18元/吨。
（12）税金：为总收入的3%。
4.3 前置冷库的收益分析
根据冷链仓储行业习惯，大贸类冷库收费计费方式多以重量（吨）为单位，快餐、餐饮类冷库收费计费方式多以流量（托盘数）为单位，二房东模式冷库收费计费方式以面积（平方米）为单位。
4.3.1 大贸类冷库收益
将大贸类冷库收入分为仓储收入及流量收入两部分，仓储收入的计费依据是按照库存吨位及仓储周期长短收取，存货体量越大，在库周期越长，则仓储费收入越多；流量收入按照每日进出库的货量为依据收取，主要包括出入库操作费、分色费及抄码费等。
库存总吨位决定了该冷库单日总仓储收入上限，根据GB 50072-2010《冷库设计规范》规定，冷库计算吨位计算公式如下：
式中：G为冷库计算吨位（t）；
V为冷库公称容积（m3）；
ρs为存储物计算密度（kg/m3）；
ɧ为冷库容积利用系数；
冷库容积利用系数不应小于下表规定值：
表4-2：冷库容积利用系数
公称容积/m3 容积利用系数ɧ
500~1000 0.4
1001~2000 0.5
2001~10000 0.55
10001~15000 0.6
>15000 0.62
大贸类冷库由于以仓储收入为主，冷库容积利用系数多按照上限取值，根据GB 50072-2010《冷库设计规范》，冻品肉类计算密度为400kg/m3。以某一线城市3200平米大贸类冷库为例，由于大贸类冷库由于出入货操作流量较少，因此月台、过道等公摊面积较小，其中冷库面积为3000平方米，公摊面积为200平方米，占比仅6.25%。
图4-6：某大贸类冷库分区示意简图
下图为某大贸类冷库货架布置与库内作业，从图中可以看出大贸类冷库的布置特点，货架布置与货物堆放较为紧密，过道空间狭窄，仓储空间利用率高，作业空间有限。
图4-7：大贸类冷库货架布置与库内作业
图4-8及表4-3分别为2022年该一线城市某3200平米大贸类冷库的库存量统计及货物周转情况统计，该冷库计算吨位为3500吨。由于该冷库在2021年底投入运营，2022年初还处在爬库期，且受到2022年春季疫情影响，因此2022年上半年库存偏低。
图4-8：2022年某大贸类冷库库存量走势
表4-3：某大贸类冷库主要农产品在库周转情况统计
货物在库 货物在库 平均每日
平均周期（天） 最长周期（天） 周转量（吨）
冻品牛肉 5.51 25 14.33
冻品羊肉 12.67 120 2.44
冻品水产品 12.5 51 3.52
冻品禽肉 48.37 276 0.73
冻品猪肉 96.75 229 0.8
由图4-8及表4-3分析可知，大贸类冷库的库存在短期内波动幅度不大，货物库存周期较长，相对于总容量，日均周转量并不频繁。参考该冷库实际运营数据，仓储费用按照3元/吨/天计费，出入操作费按照55元/吨计费，分色费计费标准为1元/件，按照行业统计约为出入操作费用的50%，抄码费计费标准为0.3元/件，按照行业统计约为出入操作费用的10%。
如下图所示，为大贸类冷库进出库提供配套物流服务的冷藏车多为车长超过9.6米的省际运输的干线运输车，每天进出库班次并不频繁，以某一万平米大贸模式冷库为例，每天进出车在5-10辆次之间，进出库操作并不十分频繁，仓库收入以仓储费用为主。
 
图4-9：大贸类冷库作业的9.6米干线运输冷藏车
4.3.2 快消、餐饮类冷库收益
将快消、餐饮类冷库收入分为仓储收入及流量收入两部分，基于行业惯例，计费依据大多是按照库存托位收取。
以下图为例，快消类冷库入库商品主要是半成加工食品等快消品为主，面向商超、餐饮企业等，进出库较为频繁，冷库依托每日进出库流量收取流量操作费。
图4-10：快消类冷库部分储藏品类展示
流量操作收入主要包括上架费、卸货理货费，装货费及出库分拣费等。当保底托位占比总托位较高时，冷库拥有较为稳定的仓储收入，但流量收入会有所减少。以2022年某一线城市快消、餐饮类冷库的保底托位及流量变动走势如图。
图4-11：2022年某快消、餐饮类冷库保底库存及流量板数对比
通过上图可知，该冷库与某客户签订的保底托位数为200托，除2022年4月、5月疫情影响下没有进出货，其余时间每月进出库周转量总和为保底托位数的2至4倍，这种模式下的流量比例十分显著。
下图4-12为某快消类冷库货架布置与作业，通过与图4-7对比，可以看出快消类冷库的特点，货架布置与货物堆放较为松散，过道空间宽广，并专门预留了分拣、发货的作业空间，仓储空间利用率并不高，物流操作空间十分富裕。
图4-12：某快消类冷库货架布置与分拣作业
以某快消类冷库为例，保底托位的仓储收入按照4元/托/天计费，卸货理货费按照29元/吨计费，上架费按照15元/吨计费，装货费按照15元/吨计费，出库分拣费按照0.5元/箱计费。由于进出库作业较为频繁，因此需要较大的月台及过道面积，以某快消、餐饮类冷库为例，公摊面积比例为12.5%，仓库总面积3200平方米，月台及过道面积400平，冷库面积2800平，冷库内仓库净高9米，可容纳4层货架，使用100mm*120mm*150mm标准托盘，单个货架位占地面积1.3平方米，货架面积占仓库面积比重50%，则该冷库总板位数4300托。
如下图所示，为快消类冷库进出库提供配套物流服务的冷藏车多为车长4.2米的城市配送冷藏车，每天进出库班次在几十到上百辆次之间，进出库操作十分频繁，仓库收入以进出库操作费用甚至比仓储费更多。
 
图4-13：某快消类冷库城配4.2米F型冷藏车
4.4 前置冷库的投资回报分析
4.4.1 大贸类冷库
以某10000平米大贸类冷库为例，对其收益、成本及投资回报指标进行测算、分析。从冷库高度的角度分类，分为4层货架及5层货架，其中冷库净高9米以上可搭建5层货架；从冷库满仓率的角度分类，参考第3章的全社会冷库负荷变化趋势，设定冷库满仓率从50%至80%区间变动。
以某10000平米、4层货架的干仓改冷库模式大贸类冷库为例，对其成本、收益进行测算，其固定成本明细如下：
表4-4：10000平米、4层货架干改冷模式大贸类冷库单位固定成本测算
假设该冷库位于上海地区，用电量符合上海地区冷库一般负荷，经测算，该10000平米、4层货架的干仓改冷库模式大贸类冷库的变动成本明细如下：
表4-5：上海地区干改冷模式大贸类冷库单位变动成本测算
该大贸类冷库面积10000平米，公摊比例6.25%，则月台、过道等公摊面积为625平米，单个货架占地面积1.3平米，4层货架，货架面积占仓库面积比重参照大贸类冷库容积利用系数ɧ取值60%，则冷库总板位数为：
大贸类冷库货物每托重量为0.8吨，则该冷库的理论最大负荷为17308×0.8=13846吨。
假设干仓仓租前3月为免租期，爬库期为6个月，根据其长期满仓率及根据经验公式推算出的配套流量，对其收益、成本明细及投资收益指标进行测算：
（1）4层货架大贸类冷库测算
若该大贸类冷库常年维持在50%满仓率（符合当下市场实际情况），则仓储吨位为13846×50%=6923吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为4853吨；若该大贸类冷库常年维持在60%满仓率，则仓储吨位为13846×60%=8307吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为6200吨；若该大贸类冷库常年维持在70%满仓率，则仓储吨位为13846×70%=9692吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为7548吨；若该大贸类冷库常年维持在80%满仓率（市场充分发展），则仓储吨位为13846×80%=11077吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为8895吨。根据上文大贸类冷库仓储费及操作费计费标准明细，及单位固定、变动成本测算其5年经营状况，收入及成本构成比例及主要财务指标如下：
表4-6：10000平米4层货架大贸类冷库收入、成本比例及主要投资指标
（2）5层货架大贸类冷库测算
以某10000平米、5层货架的干仓改冷库模式大贸类冷库为例，对其成本、收益进行测算，其固定成本明细如下：
 
表4-7：10000平米、5层货架干改冷模式大贸类冷库单位固定成本测算
由于可堆放5层货架的冷库净高相较4层货架冷库更高，因此库板、冷库门、土建、货架的使用量略大，相对应的项目固定资产折旧及库房总折旧有所增加。相比较下，变动成本的变化可以忽略不计。

该大贸类冷库面积10000平米，公摊比例6.25%，则月台、过道等公摊面积为625平米，单个货架占地面积1.3平米，5层货架，货架面积占仓库面积比重参照大贸类冷库容积利用系数ɧ取值60%，则冷库总板位数为：

大贸类冷库货物每托重量为0.8吨，则该冷库的理论最大负荷为21635×0.8=17308吨。
假设干仓仓租前3月为免租期，爬库期为6个月，根据其长期满仓率及根据经验公式推算出的配套流量，对其收益、成本明细及投资收益指标进行测算：
若该大贸类冷库常年维持在50%满仓率，则仓储吨位为17308×50%=8654吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为6066吨；若该大贸类冷库常年维持在60%满仓率，则仓储吨位为17308×60%=10385吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为7750吨；若该大贸类冷库常年维持在70%满仓率，则仓储吨位为17308×70%=12115吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为9434吨；若该大贸类冷库常年维持在70%满仓率，则仓储吨位为17308×80%=13846吨，根据经验公式推算该冷库运营稳定后每月进、出流量为11118吨。根据上文大贸类冷库仓储费及操作费计费标准明细，及单位固定、变动成本测算其5年经营状况，收入及成本构成比例及主要投资指标如下：
表4-8：10000平米5层货架大贸类冷库收入、成本比例及主要投资指标
4.4.2 快消类冷库

由于快消类冷库的物流辐射半径相对较小，在冷库内的占用面积也较小。在成本上，由于快消类冷库所处地段相较大贸类冷库更贴近城市中心，因此干仓仓租也较高，按照1.5元/平米/天测算，且由于进出货更为频繁，需要更大的操作空间，因此公摊比例按照12.5%进行测算。
快消类冷库的进出作业相对复杂，根据实际经验，每月流量是仓储量的2-4倍，仓库负荷满载率不是决定收益的唯一关键因素，因此参照某一线城市冷库中快消模式部分的仓储的实际流量收益，对其运营5年的收入与成本构成进行测算，并与当下市场50%负荷率下的大贸类冷库成本收益进行比较如下表：
表4-9：大贸类与快消类冷库收入及成本构成比例
大贸货模式 快消、餐饮模式
项目 明细 占比项目 明细 占比项目
收入 仓储费 59.93% 仓储费 48.75%
上架费 8.13%
出入库操作费 25.04% 卸货理货费 6.18%
分色费 12.52% 装货费 9.67%
抄码费 2.50% 出库分拣费 27.27%
成本 干仓仓租 30.86% 干仓仓租 30.01%
物业费 1.00% 物业费 2.46%
干改冷折旧 22.25% 干改冷折旧 13.98%
员工薪资 4.18% 员工薪资 10.25%
维修维保 1.35% 维修维保 1.00%
财产险 0.18% 财产险 0.13%
电费 23.61% 电费 16.22%
水费 1.50% 水费 1.03%
叉车租金 1.43% 叉车租金 1.58%
托盘租金 4.16% 托盘租金 2.22%
劳务费 6.94% 劳务费 17.78%
税金 2.54% 税金 3.35%
通过对比可知，在收入项目中，大贸货模式冷库仓储收入占比总收入接近60%；快消、餐饮模式冷库仓储收入不足一半，主要依靠流量收入带动收益。在成本项目中，对大贸模式冷库及快消、餐饮模式冷库成本进行比较，占比成本较大的几个项目分别是干仓仓租、干改冷折旧、电费、劳务费及员工薪资，其中大贸模式冷库地段偏远，租金更便宜，因此干仓仓租占比总成本相对较小，且由于大贸模式仓储及冷冻周期长，冷库的电费比例高于快消、餐饮模式，另外由于快消、餐饮模式冷库流量较大，因此快消、餐饮模式的劳务费比例更大。
测算该快消模式冷库的主要投资收益指标如下：
表4-10：快消品模式冷库主要投资收益指标
5年期净利率 20.28%
5年期总利润（元）                3,228,824.93
年利润（元）                 322,882.49
平均每平米每月净利润（元） 16.82
5年经营性净现金流（元）                7,320,003.01
年均经营性净现金流（元）                1,464,000.60
干改冷总投入（元）                9,600,000.00
投资回收期（年） 6.56
IRR 20.28%
通过投资收益分析，从利润率的角度，大贸货模式冷库由于运营相对简单，因此及净利率相对较低；快消、餐饮模式冷库收益较高，其背后核心原因是快消、餐饮模式冷库地处地段优良带来的流动性溢价。但由于现阶段快消类冷库分布相对分散，独立作业面积较小，经济规模效应不如大贸类冷库明显，加之干仓租金成本较高，运营收益相较于固定资产投资并不显著，因此尽管单位收益水平优于大贸类冷库，但投资回收期并未体现出明显优势。
4.5 估值分析
考虑在不同市场满仓率情况下，将冷库持有一个周期后进行出售，根据冷库项目的稳定现金流测算，估算冷库的出售价值（不考虑配套物流因素）。估算分为两种情况，其一是直接收购或自建冷库运营一个周期后出售，期间赚取冷库收益，后项目按冷库出售；其二是收购干仓交由轻资产运营商后改造为冷库运营一个周期后出售，期间只赚取干仓收益，后项目按照干仓出售，干改冷成本及余值由轻资产运营商承担或收益。年租售比率均按照6%测算。
4.5.1 直建冷库
仍以上海地区某一万平米大贸类冷库为例，在自建或直接收购冷库运营情况下，无需支付干仓租金，假设干仓租金维持在1.2元/平米/天的水平，则经营性净现金流测算依据4.4.1中表4-6及表4-8中5年的年均经营性净现金流加上每年干仓租金466.65万元测算，则项目的年经营性净现金流和出售价值如下：
表4-11：不同市场环境下直建冷库估值
对市场成本进行估算，建安成本参考中国仓储与配送协会仓库新建成本统计结果，单位面积合规冷库建设成本为5000-7500元/平米，土地价格参考2023年初中外运在浦东临港自贸区买地价格120万/亩，冷链园区土地总面积为建筑面积的3倍即30000平米，则该冷库加园区的购置成本约为1.04-1.29亿元。
因此在资产处置阶段，对于4层货架冷库，在满仓率超过60%的市场情况下才能保障盈利；对于5层货架冷库，在满仓率超过50%的市场情况下则能保障盈利。
4.5.2 干改冷
仍以某上海地区一万平米大贸类冷库为例，在收购干仓交由轻资产运营商后改造为冷库运营情况下，收益为干仓租金并随行就市，税费为仓租的12%，运管费用为每年10万元。合作的轻资产运营商的冷库仓储收入在3元/吨/天，若在市场满仓率50%、60%、70%及80%情况下留给轻资产运营商利润率分别为3%、5%、10%及20%，测算出在不同市场环境下的理论干仓租金水平、年经营性净现金流和出售价值如下：
表4-12：不同市场环境下干改冷估值（干仓部分）
对市场成本进行估算，建安成本参考中国仓储与配送协会仓库新建成本统计结果，单位面积立体干仓建设成本为2000-3000元/平米，土地价格参考2023年中外运在浦东临港自贸区购地价格120万/亩，冷链园区土地总面积为建筑面积的3倍即30000平米，则该冷库加园区的购置成本为7400万-8400万元。
因此在资产处置阶段，对于净高9米以下只能摆放4层货架的干仓，在满仓率超过70%的市场情况下才能保障盈利；对于净高超过9米可以摆放5层及以上货架的干仓，在满仓率超过60%的市场情况下则能保障盈利。
在实际业务中，考虑到仓储行业的周期性出库及爬库期产生的空当，以及保障进出库操作留下的富裕空间，一旦社会平均满仓率超过70%时，则会产生库容供不应求的局面，届时不论冷库租金还是干仓租金都会有显著提升，为仓库的估值带来增益。
4.6 小结
从经营模式的角度，国内一线城市冷库可分为大贸类模式冷库，及快消类模式冷库。其中大贸类模式冷库的收入以仓储收入为主，快消类模式冷库收入以流量操作费为主，仓储收入并行。
通过两种模式冷库的各项成本、收益分析及投资测算：在干改冷模式下，4层货架冷库在当下的50%全社会平均冷库利用率下将难以盈利，在满仓率达到60%时可实现盈亏平衡，在满仓率达到70%及以上，可实现盈利并在6年以内回收成本，考虑到干改冷的建安成本为自建冷库的40%左右，可推算在满仓率达到70%及以上时，4层自建冷库投资回收期可在15年以内；净高超过9米的5层货架冷库投资收益显著超过4层货架冷库，在当下的50%全社会平均冷库利用率下仍会小幅亏损，干改冷模式下若不考虑折旧只考虑经营性现金流有望在10年内收回成本，在满仓率达到60%时干改冷模式则可实现5年左右收回成本，在满仓率达到70%及以上，可实现盈利并在4年以内回收成本，仍考虑到干改冷的建安成本为自建冷库的40%左右，则推算满仓率达到70%及以上时，5层自建冷库投资回收期可在10年以内。
从估值的角度，考虑当前上海的拿地成本和冷库建安成本，从直接购建设冷库的角度，以及建成干仓出租给轻资产运营方做干改冷运营的情况下，基于不同的市场环境，对该冷库或干仓进行估值，可知5层货架干仓或冷库估值均显著优于4层货架冷库。在资产处置阶段，自建（购）冷库模式下，对于4层货架冷库，在满仓率超过60%的市场情况下才能保障资产处置盈利，对于5层货架冷库，在满仓率超过50%的市场情况下则能保障资产处置盈利；干改冷模式下，考虑到轻资产运营方的利润抽成，对于净高9米以下只能摆放4层货架的干仓，在满仓率超过70%的市场情况下才能保障资产处置盈利实现退出，对于净高超过9米可以摆放5层及以上货架的干仓，在满仓率超过60%的市场情况下则能保障资产处置盈利实现退出。
终章 结论
近些年我国冷链物流行业发展迅速，然而我国存在东、西部冷库资源布置失衡的问题，东部沿海城市人均冷库资源远超内陆城市，而我国又面临着产地农产品损耗严重的问题，为了应对这一状况，政府陆续出台了《“十四五”冷链物流发展规划》等一系列政策，从时间和目标的维度，总结我国未来5-10年的冷链物流发展规划的主要原则和目标如下：（1）依托农产品优势产区、 重要集散地和主销区，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；（2）各种布局、政策、补贴逐步向我国中西部地区倾斜；（3）到2025年，实现新增产地冷链物流设施库容1000万吨以上；到2030年，带动全国累计新增产地冷链物流设施库容4400万吨以上。
受制于冷链仓储行业的税收少、能耗大、建设周期长等问题，近年来一线城市工业地产商直接拿到仓储用地建设冷库的机会越来越少，利用旧仓改造成城市前置冷库的模式逐步兴起。这也引领了过去几年国内一线城市冷链仓储行业的迅速扩张。
然而在近年来国内疫情、俄乌战争、美联储加息虹吸全球资本等外部不利因素的共同作用下，国内冷链物流行业同时承受了进口冻品量锐减、线上生鲜销售量断崖式下跌、餐饮行业发展受限等情况，导致2022-2023年的国内冷链物流行业跌至谷底，经测算全社会的冷库平均利用率不足50%，不少冷链企业面临经营困难的问题。加之可预期的未来中、西部冷库供应量增长，到2025年时我国冷库供应量可增加10%以上，至2030年可增加50%，市场严重担心届时冷库会进一步供大于求，普遍对冷链行业的健康发展信心不足。
针对此问题，本文对各影响因素进行系统性分析，结果表明，若美联储转变货币政策重回降息周期，电商重新开启补贴，线上冻品消费按照2021年前的速度继续反弹若干年，以当前我国存量冷库容量测算，国内全社会的冷库平均利用率将超过70%，若不利影响因素全部消除，比如战争结束后冻品进口恢复，餐饮行业和人均收入恢复正常增速，冷链物流市场将得到快速发展，结合我国中长期的城镇化目标，最终全社会的冷库平均利用率将超过100%，考虑到周期性的出库、爬库阶段，全社会冷库将产生供不应求的局面。其中，美联储何时改变货币政策，进入货币宽松周期，资本加速回流至我国继续支持电商补贴，将成为我国冷链物流行业能否回暖的胜负手。
考虑到我国未来的冷链物流布局规划重点在中、西部地区，这意味着从中、西部地区为主的新增产地冷链物流设施库向一线城市的物流增量，叠加一线城市存量仓储用地及工业用地有限的现实，一线沿海城市将同时承担我国农产品内循环体系下的销地库功能、外循环的体系下中转库的功能，冷库资源会更加紧俏，这个情况在广东地区将最为明显。
在可预计的冷链物流市场急剧变化的未来，市场格局也会从当下的松散局面逐步进入到整合加速期，到2030年左右市场头部的4-5家企业市占率可能超过全市场的50%。
对大贸类和快消类两种模式的冷库进行投资测算与分析，在干改冷模式下，净高超过9米可容纳5层货架的冷库经营收益和估值都显著优于净高不足9米的冷库，在当下的50%全社会平均冷库利用率下会小幅亏损，干改冷模式下若不考虑折旧只考虑经营性现金流有望在10年内收回成本；在满仓率达到70%及以上，可实现盈利并在5年以内回收成本，考虑到干改冷的建安成本为自建冷库的40%左右，推算满仓率达到70%及以上时，5层自建冷库投资回收期可在10年左右。
从估值和资产处置的角度，自建（购）冷库模式下，对于4层货架冷库，在满仓率超过60%的市场情况下才能在资产处置保证盈利，对于5层货架冷库，在满仓率超过50%的市场情况下则能在资产处置时保证盈利实现退出；干改冷模式下，考虑到轻资产运营方的利润抽成，对于净高9米以下只能摆放4层货架的干仓，在满仓率超过70%的市场情况下才能在资产处置时保证盈利实现退出，对于净高超过9米可以摆放5层及以上货架的干仓，在满仓率超过60%的市场情况下则能在资产处置时保证盈利实现退出。